Tool · Annuitäten-Mathematik
Tilgungs-Rechner
Wie wirken Zinssatz und Tilgungssatz auf Laufzeit und Gesamtzinsen eines Baudarlehens?
Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?
Bei einem Annuitätendarlehen zahlt der Kreditnehmer jeden Monat den gleichen Betrag (die Annuität). Am Anfang besteht dieser Betrag fast nur aus Zinsen — mit jeder Rate sinkt die Restschuld, damit sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt entsprechend.
Tilgung 1 % = langsam. Bei 3,8 % Zins und nur 1 % Tilgung dauert es ~42 Jahre bis zur Schuldenfreiheit (ohne Zinsbindung-Ende betrachtet). Tilgung 3 % = mittel. Hier reichen ~24 Jahre. Tilgung 5 % = schnell. Unter 15 Jahren möglich.
Was bewirken Sondertilgungen?
Sondertilgungen sind zusätzliche Zahlungen außerhalb der regulären Annuität. Sie reduzieren sofort die Restschuld — und damit die verbleibenden Zinsen. Eine Sondertilgung von 5.000 € im Jahr 1 spart über die Gesamtlaufzeit oft 15.000–25.000 € Zinsen.
In Baufinanzierungs-Verträgen ist meistens eine Sondertilgungs-Option von 5 % der ursprünglichen Darlehenshöhe pro Jahr kostenfrei enthalten. Höhere Sondertilgungs-Rechte kosten einen leichten Zinsaufschlag (+0,05–0,15 %).
Zinsbindung — nicht vergessen
Die Zinsbindung (meist 10, 15 oder 20 Jahre) ist nicht dasselbe wie die Laufzeit. Nach Ablauf der Zinsbindung muss neu verhandelt werden — der neue Zinssatz kann höher oder niedriger sein. Dieser Rechner ignoriert das Thema bewusst: er zeigt die mathematische Mechanik bei konstantem Zinssatz.
Ein vollständiges Finanzierungsangebot mit Zinsbindung, Bereitstellungszins und Sonderkonditionen erstellt ein nach §34i GewO zugelassener Vermittler oder deine Bank.