Ratgeber · ca. 3 Min. Lesezeit
Grundstück gefunden — was vor dem Kauf prüfen?
Ein Grundstück zu finden ist aufregend — aber bevor du unterschreibst, solltest du genau wissen, was du kaufst. Der Bebauungsplan ist dabei dein wichtigstes Werkzeug: Er verrät dir, was du auf dem Grundstück bauen darfst und was nicht.
1. Bebauungsplan prüfen
Der Bebauungsplan (B-Plan) legt fest, welche Art von Gebäude du bauen darfst, wie groß es sein darf und wie hoch. Die wichtigsten Kennzahlen sind die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ) und die zulässige Gebäudehöhe. Prüfe auch den Gebietstyp: in einem Reinen Wohngebiet (WR) gelten andere Regeln als in einem Mischgebiet (MI). Beispiel: Der B-Plan Neugraben-Fischbek58 in Hamburg zeigt WR-Gebiet mit GRZ 0,4, GFZ 0,5 und offener Bauweise.
2. Gibt es einen B-Plan? Oder gilt § 34?
Nicht jedes Grundstück liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Innerhalb zusammenhängend bebauter Ortsteile gilt § 34 BauGB: Dein Vorhaben muss sich in die Umgebung einfügen. Im Außenbereich (§ 35 BauGB) ist Bauen grundsätzlich nur für privilegierte Vorhaben erlaubt.
3. Bauvoranfrage stellen
Bevor du das Grundstück kaufst, kannst du beim Bauamt eine Bauvoranfrage stellen. Damit klärst du verbindlich, ob dein geplantes Vorhaben genehmigungsfähig ist — bevor du Planungskosten investierst.
4. Erschließung prüfen
Ist das Grundstück erschlossen? Straße, Wasser, Abwasser, Strom und ggf. Gas müssen vorhanden oder gesichert sein. Nicht erschlossene Grundstücke können Erschließungsbeiträge von 50-150 EUR/m² nach sich ziehen.
5. Bodenrichtwert und Kaufpreis vergleichen
Der Bodenrichtwert gibt dir einen Orientierungswert für den Quadratmeterpreis in der Lage. Liegt der Kaufpreis deutlich über dem Bodenrichtwert, solltest du den Grund kennen (z.B. besondere Lage, Erschließung bereits bezahlt).
6. Altlasten und Baugrund
Erkundige dich beim Umweltamt nach dem Altlastenkataster. Kontaminierter Boden kann Sanierungskosten von 50.000 EUR+ verursachen. Ein Baugrundgutachten (ca. 1.000-3.000 EUR) gibt Sicherheit über Tragfähigkeit und Grundwasser.
7. Baulast und Grundbuch
Das Baulastenverzeichnis (beim Bauamt, nicht im Grundbuch!) kann Überraschungen enthalten: Abstandsflächen-Übernahmen, Stellplatz-Verpflichtungen, Leitungsrechte. Diese schränken die Bebaubarkeit ein, ohne im Grundbuch sichtbar zu sein.
8. Finanzierung klären
Grundstück und Hausbau werden oft getrennt finanziert. Kläre frühzeitig mit einem Baufinanzierungsvermittler, welches Budget realistisch ist — bevor du dich auf ein Grundstück festlegst.
9. Abstandsflächen und Nachbarrecht
Die Abstandsflächen regeln, wie weit dein Gebäude von der Grundstücksgrenze entfernt sein muss. Sie berechnen sich aus der Wandhöhe multipliziert mit einem landesspezifischen Faktor — in NRW z.B. 0,4 (§ 6 BauO NRW), in Bayern ebenfalls 0,4 (Art. 6 BayBO). Bei einem 8 m hohen Gebäude brauchst du also mindestens 3,2 m Abstand zur Grenze. In geschlossener Bauweise entfällt der seitliche Abstand — dann wird direkt an die Grenze gebaut. Prüfe auch, ob im Baulastenverzeichnis Abstandsflächen-Übernahmen zugunsten des Nachbarn eingetragen sind: Diese schränken dein Baufeld weiter ein, ohne im Grundbuch sichtbar zu sein. Bei Doppelhäusern gilt eine Sonderregel: An der gemeinsamen Grundstücksgrenze entfällt die Abstandsfläche, wenn der B-Plan Doppelhäuser zulässt.
10. Denkmalschutz und Erhaltungssatzungen
Ein Punkt, den viele vergessen: Liegt das Grundstück in einem Gebiet mit Erhaltungssatzung (§ 172 BauGB) oder in der Nähe eines Baudenkmals? In solchen Fällen brauchst du eine zusätzliche Genehmigung — und das Bauamt kann strengere Auflagen machen, z.B. zur Fassadengestaltung oder Dachform. In Hamburg betrifft das z.B. weite Teile von Eppendorf und Winterhude, in Köln den Bereich um den Dom und die Altstadt. Die Erhaltungssatzung steht nicht im Bebauungsplan selbst, sondern ist ein separates Dokument. Frag beim Bauamt gezielt danach — und prüfe auch die Denkmalliste deines Bundeslandes (online über die jeweilige Denkmaldatenbank abrufbar).
11. Hochwasser und Überschwemmungsgebiete
Seit 2018 gelten verschärfte Regeln für Bauen in Überschwemmungsgebieten (§ 78 WHG). In festgesetzten Überschwemmungsgebieten ist die Errichtung neuer Bauvorhaben grundsätzlich verboten — Ausnahmen erfordern eine wasserrechtliche Genehmigung. Auch in Risikogebieten (HQ100-Zonen) können Auflagen gelten: z.B. hochwasserangepasstes Bauen, kein Keller, erhöhter Erdgeschoss-Fußboden. Die Hochwassergefahrenkarten findest du online beim Umweltatlas deines Bundeslandes — in NRW z.B. über ELWAS-WEB, in Bayern über den Umweltatlas. Tipp: Auch wenn das Grundstück nicht im offiziellen Überschwemmungsgebiet liegt, lohnt sich ein Blick auf die Starkregenkarten. Hochwasserschäden können schnell 100.000 EUR+ kosten und sind oft nicht standardmäßig versichert.
Nächste Schritte
Prüfe mit dem Grundstücks-Check welche Bebauungspläne für dein Grundstück gelten. Mit dem GRZ/GFZ-Rechner berechnest du die bebaubare Fläche, und der Baukosten-Rechner zeigt dir die geschätzten Gesamtkosten. Aktuelle Bodenrichtwerte findest du für 9 Bundesländer.