Erschließungsbeitrag

Gemeinden erheben Erschliessungsbeiträge für die erstmalige Herstellung von Erschliessungsanlagen wie Strassen, Wegen und Plätzen. Die Rechtsgrundlage ist § 127 BauGB. Grundstückseigentümer tragen bis zu 90 % der Kosten (§ 129 Abs. 1 BauGB), die Gemeinde mindestens 10 %. Die Beitragspflicht entsteht, sobald die Erschliessungsanlage endgültig hergestellt ist. Der Beitrag wird nach der Grundstücksfläche und der zulässigen baulichen Nutzung berechnet. Grundstücke mit höherer zulässiger Nutzung (mehr Geschosse, höhere GFZ) zahlen mehr. Neben dem Erschliessungsbeitrag für Strassen gibt es weitere Anschlussbeiträge: Kanalanschluss (Schmutz- und Regenwasser), Wasseranschluss und teilweise Stromanschluss. Diese werden nicht nach BauGB, sondern nach dem Kommunalabgabengesetz des jeweiligen Bundeslandes erhoben. Für Grundstückskäufer in Neubaugebieten sind Erschliessungsbeiträge ein oft unterschätzter Kostenfaktor. Sie können mehrere tausend bis zehntausend Euro betragen und fallen zusätzlich zum Grundstückspreis an. Voll erschlossene Grundstücke (an einer fertigen Strasse mit Kanal, Wasser und Strom) haben die Erschliessungsbeiträge in der Regel bereits im Kaufpreis enthalten. Bei teilweise erschlossenen Grundstücken können Nachforderungen kommen. Prüfe vor dem Kauf, ob die Erschliessung abgeschlossen ist oder noch Beiträge ausstehen. Frage beim Bauamt oder der Gemeinde nach einer Auskunft über den Erschliessungszustand und ausstehende Beiträge. In einigen Bundesländern (z. B. Bayern seit 2021) wurden wiederkehrende Strassenausbaubeiträge abgeschafft, aber die erstmalige Erschliessung ist davon nicht betroffen. Auch bei Bestandsgrundstücken können Erschliessungsbeiträge anfallen, wenn eine angrenzende Strasse erstmalig endgültig hergestellt wird. Der Beitragsbescheid kommt oft Jahre nach dem Strassenbau und kann überraschend hoch ausfallen. Eine schriftliche Auskunft der Gemeinde zum Erschliessungszustand ist daher vor jedem Grundstückskauf dringend empfehlenswert.

Beispiel

Typische Werte

50–150 EUR/m² Grundstücksfläche (stark standortabhängig). In Neubaugebieten 10.000–50.000 EUR pro Grundstück. Kanalanschluss: 3.000–15.000 EUR. Wasseranschluss: 2.000–8.000 EUR. Bei bereits erschlossenen Grundstücken: 0 EUR (im Kaufpreis enthalten).

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