Glossar · §§ 45 ff. BauGB

Umlegung (Baulandumlegung)

Bei einer Umlegung (Baulandumlegung) werden Grundstücke in einem Plangebiet neu geordnet, damit sie entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans sinnvoll bebaubar werden. Die Rechtsgrundlage sind §§ 45–79 BauGB. Das ist nötig, wenn die vorhandenen Grundstückszuschnitte nicht zur geplanten Bebauung passen — z. B. weil schmale Ackerstreifen nicht als Baugrundstücke taugen oder weil Erschliessungsstrassen durch bestehende Flurstücke führen müssen. Die Gemeinde führt die Umlegung als hoheitliches Verfahren durch. Ein Umlegungsausschuss (§ 46 BauGB) leitet das Verfahren. Grundstückseigentümer erhalten Ersatzgrundstücke, deren Wert dem ihrer eingebrachten Grundstücke entspricht. Die Zuteilung erfolgt nach dem Verhältnis der eingebrachten Flächen oder Werte. Die Gemeinde kann einen Flächenbeitrag von bis zu 30 % (§ 55 Abs. 2 BauGB) für öffentliche Zwecke einbehalten — also für Strassen, Grünflächen, Spielplätze und sonstige öffentliche Anlagen. Dieser Beitrag ist für die Eigentümer entschädigungslos, weil er durch die Wertsteigerung des Grundstücks (vom Ackerland zum Bauland) aufgewogen wird. Es gibt auch die vereinfachte Umlegung (§ 80 BauGB), die bei geringfügigen Grenzverschiebungen angewendet wird und schneller durchgeführt werden kann. Für Grundstückskäufer in Neubaugebieten ist die Umlegung relevant, weil sie den Grundstückszuschnitt und damit die Bebaubarkeit erst herstellt. Ein laufendes Umlegungsverfahren kann den Kauf verzögern, weil die endgültigen Grundstücksgrenzen erst nach Abschluss feststehen. Frage vor dem Kauf bei der Gemeinde nach, ob ein Umlegungsverfahren läuft oder geplant ist. Während des Umlegungsverfahrens kann eine Veräusserungssperre bestehen, die den freien Verkauf des Grundstücks einschränkt.

Beispiel

Typische Werte

Flächenbeitrag an die Gemeinde: bis zu 30 % (§ 55 Abs. 2 BauGB). Verfahrensdauer: 1–3 Jahre. Vereinfachte Umlegung: nur bei geringfügigen Grenzänderungen.