Gebietstyp (Art der baulichen Nutzung)

Der Gebietstyp (auch: Art der baulichen Nutzung) ist die wichtigste Festsetzung im Bebauungsplan. Er bestimmt, welche Nutzungen in einem Baugebiet zulässig sind. Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) definiert folgende Kategorien: WR (Reines Wohngebiet, § 3 BauNVO) — nur Wohngebäude, keine Läden oder Büros. Ausnahmsweise zulässig: kleine Läden zur Deckung des täglichen Bedarfs der Bewohner. WA (Allgemeines Wohngebiet, § 4 BauNVO) — Wohnen plus kleine Läden, Handwerksbetriebe und Gaststätten, die das Wohnen nicht stören. WB (Besonderes Wohngebiet, § 4a BauNVO) — vorwiegend Wohnen, aber auch Gewerbebetriebe und Büros, die das Wohnen nicht wesentlich stören. MI (Mischgebiet, § 6 BauNVO) — Wohnen und nicht wesentlich störendes Gewerbe gleichberechtigt. MU (Urbanes Gebiet, § 6a BauNVO) — dichte Mischung aus Wohnen, Gewerbe und Kultur, eingeführt 2017 für innerstädtische Verdichtung. MK (Kerngebiet, § 7 BauNVO) — Innenstadtlage mit Handel, Büros, Gastronomie, Wohnen nur eingeschränkt zulässig. GE (Gewerbegebiet, § 8 BauNVO) — nicht erheblich belästigende Gewerbebetriebe, kein Wohnen. GI (Industriegebiet, § 9 BauNVO) — Industriebetriebe aller Art, auch erheblich belästigende. SO (Sondergebiet, §§ 10–11 BauNVO) — Sondernutzungen wie Einzelhandel, Klinik, Freizeit, Hochschule. MD (Dörfliches Wohngebiet, § 5a BauNVO) — seit 2017, vorwiegend Wohnen plus land- und forstwirtschaftliche Betriebe. Der Gebietstyp hat erhebliche Auswirkungen auf den Grundstückswert und die Finanzierbarkeit. In einem reinen Wohngebiet (WR) sind die Bodenrichtwerte typischerweise höher als in Mischgebieten, weil keine störenden Gewerbenutzungen zulässig sind. Für Grundstückskäufer ist der Gebietstyp die erste Festsetzung, die man prüfen sollte. Er entscheidet, ob Wohnen überhaupt zulässig ist und welche Nachbarschaft zu erwarten ist.

Beispiel

Typische Werte

WR, WA, WB (Wohnen), MI, MU, MK (Mischung), GE, GI (Gewerbe/Industrie), SO (Sonder), MD (Dorf). Vollständige Liste in §§ 2–11 BauNVO.

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