Ratgeber · ca. 4 Min. Lesezeit
Mehrfamilienhaus bauen — Voraussetzungen im B-Plan
Ein Mehrfamilienhaus ist eine der rentabelsten Bauformen — wenn der Bebauungsplan es erlaubt. Die entscheidenden Faktoren sind Gebietstyp, GFZ, Zahl der Vollgeschosse und die Stellplatzpflicht.
Welcher Gebietstyp erlaubt Mehrfamilienhäuser?
Mehrfamilienhäuser sind in den meisten Gebietstypen zulässig: WA (Allgemeines Wohngebiet), MI (Mischgebiet), MU (Urbanes Gebiet), MK (Kerngebiet). In Reinen Wohngebieten (WR) sind sie ebenfalls grundsätzlich zulässig, aber oft durch niedrige GFZ/Vollgeschoss-Zahl faktisch auf 2-3 Wohneinheiten beschränkt.
Wie viele Wohnungen passen rein?
Die Zahl der möglichen Wohnungen ergibt sich aus: GFZ × Grundstücksfläche = Geschossfläche. Davon ca. 75-80% Netto-Wohnfläche (Rest: Treppenhaus, Flure, Wände). Beispiel: 800 m² Grundstück × GFZ 1,2 = 960 m² Geschossfläche → ~720-770 m² Wohnfläche → bei 70 m²/WE = ~10 Wohnungen.
Stellplätze — der versteckte Kostentreiber
Pro Wohneinheit musst du 1-2 Stellplätze nachweisen. Bei 10 WE sind das 10-20 Stellplätze. Auf dem Grundstück direkt ist das bei hoher GRZ kaum unterzubringen — eine Tiefgarage kostet 25.000-50.000 EUR pro Stellplatz.
Renditeberechnung — lohnt sich das Mehrfamilienhaus?
Die Rendite eines Mehrfamilienhauses hängt von Baukosten, Mieteinnahmen und Finanzierung ab. Rechenbeispiel: 800 m² Grundstück, GFZ 1,2, 10 Wohneinheiten x 70 m² = 700 m² Wohnfläche. Investition: Grundstück 300.000 EUR + Bau (2.500 EUR/m² x 960 m² Geschossfläche) 2.400.000 EUR + Nebenkosten (18%) 486.000 EUR = Gesamtinvestition ca. 3.186.000 EUR. Mieteinnahmen: 10 x 70 m² x 12 EUR/m² kalt = 8.400 EUR/Monat = 100.800 EUR/Jahr brutto. Abzüglich nicht umlagefähiger Nebenkosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall) ca. 20% = 80.640 EUR netto. Bruttomietrendite: 100.800 / 3.186.000 = 3,16%. Nettomietrendite: 80.640 / 3.186.000 = 2,53%. Durch den Leverage-Effekt (Fremdkapitalhebel) steigt die Eigenkapitalrendite: Bei 80% Fremdfinanzierung (2.549.000 EUR zu 3,5% Zins = 89.215 EUR Zinsen/Jahr) bleibst du bei ca. -8.575 EUR/Jahr — aber die Tilgung baut Vermögen auf und die Abschreibung (2% linear auf den Gebäudeanteil) spart Steuern. Nach 10-15 Jahren sind Mietsteigerungen und Tilgung so weit fortgeschritten, dass das Investment positiv cashflowed.
KfW-Förderung — bis zu 150.000 EUR Kredit pro Wohneinheit
Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) fördert energieeffiziente Neubauten mit zinsgünstigen Krediten und Tilgungszuschüssen. Programm 297/298 (Klimafreundlicher Neubau): Kredit bis 100.000 EUR pro Wohneinheit bei KfW-Effizienzhaus 40. Mit QNG-Zertifizierung (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude): bis 150.000 EUR pro Wohneinheit. Bei 10 Wohneinheiten bedeutet das: bis zu 1.500.000 EUR zinsgünstiger Kredit. Der Zinsvorteil gegenüber Marktkonditionen liegt aktuell bei ca. 0,5-1,0 Prozentpunkte — bei 1 Mio. EUR Darlehen spart das 5.000-10.000 EUR Zinsen im Jahr. Achtung: Die KfW-Förderung muss vor Baubeginn beantragt werden — nachträglich gibt es nichts. Der Antrag läuft über die Hausbank. Du brauchst einen Energieeffizienz-Experten (aus der dena-Liste), der die Einhaltung des Effizienzhaus-Standards bestätigt. Kosten für den Experten: ca. 3.000-8.000 EUR für ein Mehrfamilienhaus, aber auch dafür gibt es einen Zuschuss (Programm 261, 50% der Beratungskosten, max. 5.000 EUR).
Barrierefreiheit — Pflicht und Chance
In den meisten Bundesländern müssen Neubauten mit mehr als 2 Wohnungen barrierefrei erreichbar sein. In NRW regelt das § 49 BauO NRW: In Gebäuden mit mehr als 2 Wohnungen müssen die Wohnungen eines Geschosses barrierefrei erreichbar sein (Aufzug ab 3. OG Pflicht, teilweise ab 2. OG). In Bayern (Art. 48 BayBO) gilt die Pflicht ab mehr als 2 Wohnungen — und ein Drittel der Wohnungen muss rollstuhlgerecht sein. Was bedeutet das konkret? Türbreiten mindestens 80 cm (besser 90 cm), keine Schwellen, Aufzug (ca. 40.000-80.000 EUR für einen Personenaufzug im Neubau), Rampe am Eingang (max. 6% Steigung), barrierefreies Bad in den betroffenen Wohnungen (bodengleiche Dusche, Bewegungsflächen). Die Mehrkosten für Barrierefreiheit liegen bei ca. 3-5% der Baukosten — aber: barrierefreie Wohnungen sind auf dem Mietmarkt stark nachgefragt (demografischer Wandel) und erzielen oft 5-10% höhere Mieten. KfW fördert Barrierefreiheit zusätzlich über das Programm 159 (Altersgerecht Umbauen, bis 50.000 EUR Kredit pro WE).
Energiestandard — was der B-Plan vorgibt und was du wählen solltest
Der Bebauungsplan kann energetische Anforderungen festsetzen — z.B. 'Anschluss an Fernwärme' oder 'Verbot fossiler Brennstoffe'. Diese Festsetzungen sind verbindlich und können die Heizungswahl einschränken. Unabhängig vom B-Plan gilt das Gebäudeenergiegesetz (GEG 2024): Neubauten müssen mindestens den Standard KfW Effizienzhaus 55 erreichen (de facto durch die GEG-Anforderungen). Ab 2025 müssen neue Heizungen in Neubaugebieten mit 65% erneuerbaren Energien betrieben werden. Für ein Mehrfamilienhaus stehen folgende Heizsysteme zur Wahl: Luft-Wasser-Wärmepumpe (ca. 25.000-40.000 EUR für 10 WE, Betriebskosten ca. 4.000-7.000 EUR/Jahr), Erdwärmepumpe (ca. 40.000-70.000 EUR + Bohrungen 8.000-15.000 EUR, Betriebskosten ca. 3.000-5.000 EUR/Jahr), Fernwärme (Anschluss ca. 10.000-30.000 EUR, Betriebskosten abhängig vom Versorger), Pelletheizung (ca. 30.000-50.000 EUR + Lager). Praxis-Tipp: Plane den Energiestandard KfW 40 — die Mehrkosten gegenüber KfW 55 betragen ca. 5-8% der Baukosten, aber du bekommst Zugang zur KfW-Förderung und die Betriebskosten sind langfristig deutlich niedriger. Außerdem: Der Energiestandard wird zunehmend ein Verkaufsargument — Mieter und Käufer achten auf den Energieausweis.
Stellplatz-Strategie für Mehrfamilienhäuser
Stellplätze sind beim Mehrfamilienhaus oft der größte Planungszwang. Die Optionen: (1) Ebenerdige Stellplätze — günstig (ca. 3.000-5.000 EUR pro Platz inkl. Pflasterung), brauchen aber Fläche: ca. 12,5 m² pro Stellplatz plus Fahrgasse. Bei 10 Plätzen sind das schnell 250-300 m² — bei hoher GRZ bleibt dafür kein Raum. (2) Tiefgarage — kostet 25.000-50.000 EUR pro Stellplatz (inkl. Rampe, Belüftung, Beleuchtung, Sprinkler), spart aber die Grundstücksfläche. Bei GRZ 0,6 und 800 m² Grundstück ist die Tiefgarage oft die einzige Lösung. Die GRZ-Anrechnung der Tiefgarage richtet sich nach § 19 Abs. 4 BauNVO — sie zählt als Nebenanlage und darf die GRZ um bis zu 50% überschreiten (max. 0,8). (3) Ablöse — in manchen Kommunen kannst du dich von der Stellplatzpflicht freikaufen. In Köln kostet das bis zu 15.000 EUR pro Platz, in München bis zu 20.000 EUR. Bei 10 fehlenden Plätzen sind das 150.000-200.000 EUR — oft teurer als eine Tiefgarage.
Nächste Schritte
Prüfe mit dem Grundstücks-Check welche Bebauungspläne für dein Grundstück gelten. Mit dem GRZ/GFZ-Rechner berechnest du die bebaubare Fläche, und der Baukosten-Rechner zeigt dir die geschätzten Gesamtkosten. Aktuelle Bodenrichtwerte findest du für 9 Bundesländer.