Ratgeber · ca. 3 Min. Lesezeit
Grundstück kaufen — die ultimative Checkliste
Ein Grundstückskauf ist für die meisten Menschen die größte Einzelinvestition ihres Lebens. Diese Checkliste hilft dir, nichts zu vergessen — von der ersten Besichtigung bis zum Notartermin.
Phase 1: Recherche (vor der Besichtigung)
Bebauungsplan online prüfen (z.B. hier auf darfichbauen.de), Bodenrichtwert abfragen (BORIS-D), Flächennutzungsplan einsehen, Altlastenkataster beim Umweltamt anfragen, Hochwasserrisiko prüfen (Umweltatlas des Bundeslandes).
Phase 1a: Bebauungsplan-Analyse vertiefen
Wenn ein B-Plan vorliegt, prüfe folgende Punkte im Detail: Gebietstyp — erlaubt er dein Vorhaben (z.B. Doppelhaus nur bei offener Bauweise)? GRZ und GFZ — reichen sie für deine geplante Wohnfläche? Rechne nach: 600 m² Grundstück x GRZ 0,3 = nur 180 m² Grundfläche — da wird es eng mit Garage und Terrasse. Vollgeschosse — reicht die Zahl für dein Raumprogramm? Dachform und Dachneigung — ein Flachdachverbot kann das Kubaturhaus-Design zunichtemachen. Baugrenzen — liegt das Baufenster günstig auf dem Grundstück oder verlierst du nutzbare Fläche? Textliche Festsetzungen — gibt es Materialvorgaben (Klinker kostet 30-50 EUR/m² mehr als Putz), Begrünungspflichten oder eine Wohnungszahl-Begrenzung? Wenn kein B-Plan existiert, prüfe ob ein Aufstellungsbeschluss vorliegt — das kann auf einen kommenden Plan hindeuten, dessen Entwurf du beim Bauamt einsehen kannst.
Phase 2: Vor-Ort-Prüfung
Erschließungszustand prüfen (Straße, Kanal, Wasser, Strom), Nachbarbebauung anschauen (gibt Hinweise auf § 34-Einfügung), Lärm und Geruch zu verschiedenen Tageszeiten testen, Grundstücksgrenzen visuell nachvollziehen.
Phase 2a: Vor-Ort-Prüfung vertiefen
Geh mindestens dreimal hin: morgens (Berufsverkehr, Schulwege), mittags (Sonnenverlauf, Verschattung durch Nachbargebäude) und abends (Lärm von Gastronomie, Gewerbe, Verkehr). Prüfe den Boden: steht nach Regen Wasser auf dem Grundstück? Das deutet auf hohen Grundwasserstand oder verdichteten Boden hin — beides verteuert den Bau erheblich. Miss die tatsächlichen Grundstücksmaße nach (mit Laser-Entfernungsmesser, ca. 50 EUR im Baumarkt) und vergleiche mit dem Exposé. Prüfe die Infrastruktur: Entfernung zu ÖPNV, Schule, Kita, Supermarkt, Arzt. Schau dir die Nachbarhäuser an: Wie alt sind sie? In welchem Zustand? Gibt es offensichtliche Streitpunkte (Grenzbebauung, überhängende Bäume, verwahrloste Grundstücke)? Fotografiere alles — die Bilder helfen später dem Architekten bei der Entwurfsplanung.
Phase 3: Rechtliche Prüfung
Grundbuchauszug einholen (Abteilung II: Lasten und Beschränkungen, Abteilung III: Grundpfandrechte), Baulastenverzeichnis beim Bauamt einsehen, ggf. Bauvoranfrage stellen.
Phase 3a: Rechtliche Prüfung im Detail
Der Grundbuchauszug (Kosten: 10 EUR beglaubigt, 20 EUR unbeglaubigt) zeigt dir in Abteilung I den Eigentümer, in Abteilung II Wegerechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte und Auflassungsvormerkungen, in Abteilung III bestehende Grundschulden und Hypotheken. Wichtig: Der Grundbuchauszug zeigt keine Baulasten — die sind im Baulastenverzeichnis beim Bauamt eingetragen (Ausnahme Bayern: dort gibt es kein Baulastenverzeichnis, dafür werden Baulasten ins Grundbuch eingetragen). Typische Baulasten, die den Wert mindern: Abstandsflächen-Übernahme zugunsten des Nachbarn (du darfst auf einem Streifen deines Grundstücks nicht bauen), Stellplatz-Baulast (auf deinem Grundstück liegen Stellplätze für das Nachbarhaus — die darfst du nicht entfernen), Vereinigungsbaulast (dein Grundstück und das Nachbargrundstück werden baurechtlich als Einheit behandelt). Stell außerdem beim Umweltamt eine Altlastenauskunft — die kostet je nach Gemeinde 20-50 EUR und zeigt dir, ob das Grundstück im Altlastenkataster verzeichnet ist. Sanierungskosten können schnell 50.000-200.000 EUR betragen.
Phase 4: Finanzierung und Kauf
Baufinanzierung vorab klären (Grundstück + Bau oft getrennt finanziert), Kaufnebenkosten einplanen (Grunderwerbsteuer + Notar + ggf. Makler = 10-15%), Notarvertrag mit Rücktrittsklausel bei fehlender Baugenehmigung erwägen.
Phase 4a: Finanzierung und Kaufvertrag im Detail
Die Kaufnebenkosten summieren sich: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5% je nach Bundesland), Notar (ca. 1,5% des Kaufpreises), Grundbucheintragung (ca. 0,5%), Makler (0-7,14% inkl. MwSt. — seit 2020 gilt bei Privatverkäufen die hälftige Teilung). Bei einem Grundstück für 200.000 EUR in NRW: 13.000 EUR Grunderwerbsteuer + 3.000 EUR Notar + 1.000 EUR Grundbuch + ggf. 7.140 EUR Makler = bis zu 24.140 EUR Nebenkosten. Wichtig im Kaufvertrag: Lass eine Rücktrittsklausel aufnehmen für den Fall, dass die Baugenehmigung versagt wird ('aufschiebende Bedingung'). Viele Verkäufer lehnen das ab — dann hilft eine Bauvoranfrage vor dem Kauf (50-500 EUR, je nach Gemeinde). Kläre mit der Bank, ob Grundstück und Bau aus einem Darlehen finanziert werden oder getrennt. Getrennte Finanzierung ist oft teurer (zwei Grundschulden, doppelte Notarkosten). Prüfe auch, ob die Gemeinde ein Vorkaufsrecht hat (§ 24 BauGB) — in Sanierungsgebieten und bei bestimmten B-Plan-Festsetzungen kann die Gemeinde in den Kaufvertrag eintreten.
Zusammenfassung: Die Kosten im Überblick
Bevor du den Kaufvertrag unterschreibst, solltest du alle Kosten kennen: Kaufpreis Grundstück + Grunderwerbsteuer + Notar + Grundbuch + Makler + Baugrundgutachten (1.500-4.000 EUR) + Vermessung (1.500-3.000 EUR) + Erschließungsbeiträge (falls noch nicht gezahlt) + Hausanschlüsse (8.000-20.000 EUR) + Abrisskosten falls Altbestand (10.000-40.000 EUR) + ggf. Altlastensanierung. Erst wenn du die Summe kennst, weißt du, was dir für den eigentlichen Hausbau bleibt. Faustregel: Das Grundstück (inkl. aller Nebenkosten) sollte nicht mehr als 30-40% deines Gesamtbudgets ausmachen — sonst bleibt zu wenig für ein ordentliches Haus.
Nächste Schritte
Prüfe mit dem Grundstücks-Check welche Bebauungspläne für dein Grundstück gelten. Mit dem GRZ/GFZ-Rechner berechnest du die bebaubare Fläche, und der Baukosten-Rechner zeigt dir die geschätzten Gesamtkosten. Aktuelle Bodenrichtwerte findest du für 9 Bundesländer.